Immobilier : Le syndic se doit d’être vigilant quant au suivi des travaux (Cour de Cassation)
LE MEDIASCOPE |LOGO © www.legal-scope.fr 28.1.2024• Par journaliste. Article mis à jour le 28.1.2024• /article publié édité et mis en une par la rédaction. MEDIASCOPE
Immobilier : Le syndic se doit d’être vigilant
quant au suivi des travaux (Cour de Cassation)
En matière de construction, notamment en l’absence de maître d’œuvre désigné, le syndic se doit d’être vigilant quant au suivi des travaux…
rappelle l’arrêt de la Cour de cassation du 16 novembre 2023.
Dans cette affaire, un syndicat des copropriétaires avait commandé des travaux de pose de garde-corps, suppression d’un escalier extérieur et pose de deux échelles de toit à une entreprise en bâtiment qui, après avoir sollicité le paiement d’acomptes en avance, avait abandonné le chantier pour terminer en liquidation judiciaire.
L’affaire avait fait l’objet d’une expertise judiciaire, pour chiffrer les malfaçons; l’expert a estimé que le syndic de l’époque « intervenait en tant que syndic et aussi en tant que maître d’œuvre ».
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Sur la base de déclaration, le syndicat des copropriétaires avait engagé une action en responsabilité civile professionnelle à l’égard dudit syndic et avait vu sa demande rejetée par la cour d’appel qui estimait qu’il n’avait pas manqué à son devoir de conseil étant donné l’absence d’obligation légale de mandater un maître d’œuvre dans ce type de travaux.
La Cour de cassation en revanche considéré que la cour d’appel avait commis un défaut de base légale en ne prenant pas en compte que« le syndicat des copropriétaires invoquait des manquements dans le suivi des travaux et dans les paiements faits à l’entreprise, et sans constater que le syndic avait accompli toutes les diligences lui incombant dans la gestion des travaux ».
Il ressort de cette décision le syndic est non seulement un professionnel de la gestion et de l’administration immobilière mais également un sachant dans le domaine de la construction.
La Cour de cassation précise que, dès lors que le syndic n’a pas l’obligation de recourir à un maître d’œuvre de conception ou de suivi d’exécution dans le cas où s’il s’en dispense, il doit être s’assurer du suivi du chantier et son bon déroulement.
De même il est de jurisprudence constante qu’un syndic engage sa responsabilité lorsqu’il ne signale pas à l’assemblée générale des copropriétaires l’obligation de souscrire une assurance dommage-ouvrage, ou encore, qu’il s’abstient d’assigner les constructeurs dans le délai de la garantie décennale alors qu’aucune autorisation de l’assemblée n’était nécessaire, une assignation en référé interruptive de ce délai.
Il faut alors retenir une extrême vigilance du syndic qui, outre son devoir de gestion, doit également se prévaloir d’un rôle de conseil et pour éviter que sa responsabilité ne soit engagée, il doit s’en prémunir… surtout en l’absence d’accompagnement d’un professionnel du bâtiment.
La responsabilité du syndic à défaut de maître d’œuvre : la question de la responsabilité du syndic est une base du droit de la copropriété. Tout d’abord, cette responsabilité est à distinguer de celle du syndicat des copropriétaires qui découle de l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965 et se caractérise par l’absence de faute, en ce qu’elle est de plein droit dès lors que les désordres proviennent d’une partie commune.
A l’inverse, la responsabilité du syndic nécessite donc la preuve d’une faute et rejoint le champ des responsabilités dites « du professionnel ».
Ainsi, cette responsabilité est assimilée à celle d’un mandataire, et fondée sur les fautes de gestion du syndic dans le cadre de la mission qui lui est impartie de gestion, d’administration et de conservation de l’immeuble [5].Cette responsabilité peut être engagée par le syndicat, mais également par un copropriétaire ou même un tiers qui établirait, sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle de droit commun, que son préjudice a été causé de manière causale par la faute du syndic.
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La responsabilité du syndic en présence d’un maître d’œuvre : la présence d’un architecte, d’un bureau étude, doit décharger le syndic d’une responsabilité au titre de la conception ou du suivi d’exécution des travaux sous réserve de se doit de revenir à celles qui lui incombent en sa qualité de gestionnaire immobilier, telles que définies dans l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965.
Dans l’affaire évoquée dans l’arrêt de la Cour de cassation du 16 novembre 2023, la faute du syndic est retenue pour avoir continuer de verser des acomptes à une entreprise qui ne présentait pas des caractéristiques de viabilité et qui laissait présager un abandon de chantier et des malfaçons.
En revanche, sur le choix même de la réalisation du chantier, sur ses modalités d’exécution, la présence d’un professionnel du bâtiment doit, en principe, soulager le syndic de cette responsabilité. D’autant que ces professionnels du bâtiment ont aussi un devoir d’information et de conseil dans leur domaine de connaissance. En application de l’article L111-1 du Code de la consommation, l’architecte est tenu d’une obligation précontractuelle d’information.
Notamment, il se doit de mettre le consommateur en mesure d’apprécier les « caractéristiques essentielles du bien ou du service ». Cela signifie que le devoir de conseil de l’architecte est large et ne s’arrête pas qu’à la nature stricte du projet. Il se doit de prendre en compte les caractéristiques environnementales, administratives et mêmes juridiques. Un défaut d’exécution dans les travaux pourra donc lui être imputable, plutôt qu’au syndic.
Cette responsabilité du professionnel du bâtiment, essentielle pour le syndic qui ne peut maitriser un champ de compétence aussi étendue d’autant que dans l’arrêt du 16 novembre 2023, la faute du syndic est d’autant plus recherchée que l’entreprise responsable du défaut d’exécution des travaux a disparu en raison de sa liquidation.
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Dans le cas d’une entreprise encore en activité, e syndic aura tout intérêt à mettre en cause ce prestataire qui, en sa qualité de professionnel, et aussi de conseil vis-à-vis du syndic, peu importe la présence ou non d’un maître d’œuvre. Aussi, une action récursoire est à envisager pour un syndic qui n’aurait pas été assisté d’un maître d’œuvre d’exécution.
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
CIV. 3 JL COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 16 novembre 2023
Cassation
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 741 F-D
Pourvoi n° N 22-21.144
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION,
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], dont le siège est [Adresse 5], représenté par son syndic la société RI syndic, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° N 22-21.144 contre l’arrêt rendu le 9 juin 2022 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 3-2), dans le litige l’opposant :1°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est Adresse
(Avocats devant la Cour d’appel : Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et assisté de Me Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, NDLR)
2°/ à la société Funel et associés, société d’exercice libéral, dont le siège est [Adresse 6], anciennement dénommée société Traddei-Funel, prise en qualité de mandataire liquidateur de la société Home fermeture,
3°/ à la société Cabinet LVS, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],
4°/ à la société Generali IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2],
défenderesses à la cassation.
Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen unique de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SARL Le Prado-Gilbert, avocat du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de la société Cabinet LVS, de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la société Generali IARD, après débats en l’audience publique du 3 octobre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Jouanneau, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre les sociétés Axa France IARD et Funel et associés.
Faits et procédure
2. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 juin 2022), en 2009, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] (le syndicat des copropriétaires) a commandé des travaux de pose de garde-corps, suppression d’un escalier extérieur et pose de deux échelles de toit à la société Home fermetures qui a abandonné le chantier, puis fait l’objet d’une liquidation judiciaire le 6 août 2009.
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3. Le 31 juillet 2009, la société Cabinet LVS, syndic de la copropriété (le syndic) a fait dresser un procès-verbal de constat révélant des mal-façons et des non-façons dans les travaux réalisés.
4. Après une expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires a assigné le syndic en responsabilité contractuelle et celui-ci a appelé en garantie son assureur, la société Generali.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en ses deuxième et troisième branches
Enoncé du moyen
5. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande à l’encontre du syndic et de mettre hors de cause l’assureur de celui-ci, alors :
« 2° / que responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires, des fautes commises dans l’exercice de ses fonctions, le syndic engage sa responsabilité à l’égard de ce dernier à raison de manquements à son obligation de conseil et de diligence ; que la cour d’appel a déclaré que le constat fait par l’expert, selon lequel M. [G] « qui intervenait en tant que syndic et aussi en tant que Maître d’oeuvre » ne pouvait ignorer la réalité des travaux réalisés, leur conditions de mise en oeuvre et d’exécution ainsi que les dommages avérés apparus durant le chantier, ne suffisait pas à caractériser une ou des fautes susceptibles d’engager sa responsabilité ; qu’en statuant par ce motif inopérant relatif à la responsabilité de M. [G], cependant que le syndic était la société Cabinet LVS, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 1992 du code civil ;
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3°/ que responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires, des fautes commises dans l’exercice de ses fonctions, le syndic engage sa responsabilité à l’égard de ce dernier à raison de manquements à son obligation de conseil et de diligence ; que les premiers juges ont considéré, que le syndicat des copropriétaires ne démontrait pas, d’une part, que la société Cabinet LVS avait manqué à son devoir de conseil en n’alertant pas les copropriétaires sur la nécessité de s’adjoindre effectivement le concours d’un maître d’oeuvre ou d’un ingénieur en structures au regard de l’importance du chantier, d’autre part, que la société Cabinet LVS avait signé sans précaution le marché de travaux litigieux ; qu’en se bornant à postuler ainsi que le syndic n’encourait aucune responsabilité de ces chefs, sans rechercher de surcroît, comme elle y était invitée par le syndicat des copropriétaires, si la société Cabinet LVS ne pouvait se voir reprocher un défaut dans le suivi de l’exécution des travaux et dans la surveillance du chantier, de même que l’importance des paiements effectués à l’entreprise qui, intervenue en juin 2009, avait, le 3 juin 2009, déjà perçu 57 177,50 euros sur un montant de marché de 65 051,30 euros, la cour d’appel, qui a par ailleurs constaté les multiples malfaçons et non-façons relevées par l’expert judiciaire, a, si elle a adopté les motifs des premiers juges, privé sa décision de base légale au regard de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 1992 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
6. Il résulte de ce texte que le syndic est responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission.
7. Pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires à l’encontre du syndic, l’arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le syndic a manqué à son devoir de conseil, en n’attirant pas l’attention des copropriétaires sur la nécessité de s’adjoindre le concours d’un maître d’oeuvre, ou d’un ingénieur en structures, au regard de l’importance du chantier, qu’il n’établit pas que le syndic ait signé sans précaution le marché de travaux litigieux et que l’avis de l’expert, selon lequel M. [G] qui intervenait en tant que syndic et aussi en tant que maître d’oeuvre selon le marché de travaux, ne pouvait ignorer la réalité des travaux réalisés, leurs conditions de mise en oeuvre et d’exécution ainsi que les dommages apparus durant le chantier, est insuffisant à caractériser une faute de celui-ci.
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8. En se déterminant ainsi, alors que le syndicat des copropriétaires invoquait des manquements dans le suivi des travaux et dans les paiements faits à l’entreprise, et sans constater que le syndic avait accompli toutes les diligences lui incombant dans la gestion des travaux, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’autre grief, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 9 juin 2022, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;
Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence autrement composée ;
Condamne les sociétés Cabinet LVS et Generali IARD aux dépens ;
En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par les sociétés Cabinet LVS et Generali IARD et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize novembre deux mille vingt-trois.
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