Droit immobilier : responsabilité contractuelle des constructeurs / revirement de jurisprudence.
LEGAL-SCOPE |LOGO © www.legal-Scope.fr 25.3.2024• Mis à jour le 25.3.2024 / publié par la rédaction.
Droit immobilier : responsabilité contractuelle
des constructeurs / revirement de jurisprudence
L’élément d’équipement installé en remplacement ou par ajout sur un ouvrage existant, et qui ne constitue pas en lui-même un ouvrage, ne relève ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement a jugé la Cour de cassation dans son arrêt rendu le 21 mars 2024 par la troisième chambre civile.
Il s’agit d’un revirement de jurisprudence de la Cour de cassation qui était sur cette question établie depuis 2017. Désormais les désordres affectant l’élément d’équipement relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs ce qui constitue un élément majeur en droit immobilier.
En l’espèce, deux époux confient à une société le soin d’installer un insert au sein de la cheminée – déjà construite – dans leur maison peu après survient un incendie qui a ravagé l’intégralité de la maison et le mobilier qui s’y trouvait.
Les époux ont assigné la société et son assureur aux fins d’indemnisation de leur entier préjudice estimant que le sinistre était imputable à l’installation de l’insert dans la chemine.
L’arrêt rendu le 21 mars 2024 (Cass, Civ. 3ᵉ, 21 mars 2024, n°22-18.694) par la troisième chambre civile de la Cour de cassation a fait application de la jurisprudence établie depuis 2017; la cour d’appel a retenu que les travaux de pose de l’insert ont rendu l’immeuble impropre à sa destination dans son ensemble et a condamné la société et son assureur à indemniser les époux de leur entier préjudice (correspondant à la valeur de reconstruction de leur maison) sur le fondement de l’article 1792 du Code civil.
Cassation et revirement majeur de jurisprudence opéré par la Haute Juridiction.
La Cour de cassation rappelle sa propre jurisprudence jusqu’alors avant de casser l’arrêt d’appel et explique que depuis sa propre décision du 15 juin 2017, les désordres affectant des éléments d’équipement, relevaient de la garantie décennale du constructeur dès lors qu’ils rendaient l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination. LEGAL-SCOPE
Cette jurisprudence de la Cour de cassation ne faisait pas de distinction entre l’élément d’équipement qu’il soit d’origine ou ajouté à l’existant : la garantie décennale devait s’appliquer dès que l’élément d’équipement rendait l’ouvrage impropre à sa destination,
Cette jurisprudence permettait d’assurer une meilleure protection du maître de l’ouvrage, généralement propriétaire du bien et profane en matière de construction : le fait de soumettre un maximum de dommages à la garantie décennale devait :
– augmenter la durée dans laquelle le propriétaire pouvait faire un recours à l’encontre du constructeur (10 ans) ;
– et accroitre ses chances de se faire indemniser par l’assureur du constructeur même en cas d’insolvabilité de l’entrepreneur… à condition que l’assurance ait effectivement été souscrite par ce dernier.
Prenant en compte le fait que ces objectifs n’ont pas été atteints, notamment parce que les installateurs d’éléments d’équipement susceptibles de relever de la garantie décennale ne souscrivent pas plus qu’auparavant à cette assurance obligatoire des constructeurs, la Cour de cassation dans son arrêt du 21 mars 2024, renonce à sa jurisprudence établie depuis 2017 et opère un revirement majeur en droit immobilier.
Voir aussi : Crédit immobilier – un prêt peut-il être utilisé pour un autre bien que celui prévu par contrat ? (Cour de cassation)
Désormais, les éléments d’équipement installés en remplacement ou par ajout sur un ouvrage existant, qui ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil, ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quelle que soit l’importance des désordres résultant de ces éléments d’équipement.
Ces désordres relèvent dorénavant de la responsabilité contractuelle de droit commun, non soumise à l’assurance obligatoire des constructeurs.
Cette nouvelle jurisprudence s’applique dès l’instance en cours rappelle la Cour de cassation qui renvoie en conséquence les parties en appel pour réviser le fondement juridique de la condamnation prononcée à l’encontre de la société.
Voir aussi : “la justice idéale n’existe pas” (Me Jean-Yves Le Borgne avocat)
Cette jurisprudence constitue en droit de la construction un véritable séisme avec l’abandon de la garantie décennale au profit de la responsabilité contractuelle de droit commun.
Il peut s’agir d’un avantage dès lors que le maître de l’ouvrage parvient à démontrer une faute de l’entrepreneur : sa responsabilité est susceptible d’être engagée et il peut être condamné à indemniser le maître de l’ouvrage sans que celui-ci n’ait à faire intervenir l’assurance à la cause à la condition que l’entrepreneur soit solvable.
La responsabilité contractuelle de droit commun ne règle pas la difficulté inhérente à l’insolvabilité de l’entrepreneur fautif – difficulté qui préexistait sous l’empire de la jurisprudence de 2017 lorsque l’entrepreneur n’avait pas souscrit l’assurance obligatoire des constructeurs.
Voir aussi : Crédit immobilier – un prêt peut-il être utilisé pour un autre bien que celui prévu par contrat ? (Cour de cassation)
Désormais, c’est la responsabilité contractuelle de droit commun, quelle que soit l’importance des désordres, qui sera mise en jeu concernant l’ élément d’équipement qui ne constitue pas un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil.
Cette jurisprudence devrait impacter fortement les rapports entre les différents acteurs du droit immobilier. LEGAL-SCOPE
Ainsi dès le stade de la conception, l’accompagnement juridique des professionnels et des particuliers sera déterminant pour sécuriser le projet et limiter les risque de recours engageant la responsabilité contractuelle de droit commun.
21 mars 2024
Cour de cassation
Pourvoi n° 22-18.694
Troisième chambre civile – Formation de section
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 21 mars 2024
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 168 FS-B+R
Pourvoi n° Z 22-18.694
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 MARS 2024
La société Axa France IARD, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° Z 22-18.694 contre l’arrêt rendu le 20 avril 2022 par la cour d’appel de Montpellier (4e chambre civile), dans le litige l’opposant :
1°/ à M. [L] [O],
2°/ à Mme [X] [N], épouse [O],
tous deux domiciliés [Adresse 4],
3°/ à la société Swisslife assurance de biens, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3],
4°/ à la société L’Univers de la cheminée, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, cinq moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme ( …) la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l’article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Exposé du litige
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 20 avril 2022), en 2012, M. et Mme [O] ont confié à la société L’Univers de la cheminée, assurée auprès de la société Axa France IARD (la société Axa), l’installation d’un insert dans la cheminée de leur maison.
2. Le 13 février 2013, un incendie est survenu dans cette dernière, occasionnant sa destruction ainsi que celle de l’intégralité des meubles et effets s’y trouvant.
3. Estimant que ce sinistre était imputable à l’installation de l’insert de cheminée, ils ont, avec leur assureur, la société Swisslife assurance de biens (la société Swisslife), assigné les sociétés L’Univers de la cheminée et Axa aux fins d’indemnisation.
Moyens
Examen des moyens
Sur les premier et deuxième moyens
4. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le troisième moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
5. La société Axa fait grief à l’arrêt de la condamner, in solidum avec la société L’Univers de la cheminée, à payer à M. et Mme [O] la somme de 79 308,06 euros et à la société Swisslife celle de 142 610 euros, après avoir retenu, au titre du préjudice matériel de M. et Mme [O], la somme de 199 327,49 euros correspondant à la valeur de reconstruction de leur maison, alors « que seuls relèvent de la garantie décennale les désordres causés par les travaux constitutifs d’un ouvrage ; que les travaux d’installation d’un insert dans un conduit de cheminée existant, qui n’impliquent pas la réalisation de travaux de maçonnerie ni atteinte portée au gros oeuvre de l’immeuble, ne constituent pas un ouvrage ; qu’en l’espèce, la cour a estimé que les travaux de pose d’un élément d’équipement tel un insert relevaient de la garantie décennale des constructeurs dès lors qu’il rendaient l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination ; qu’en statuant ainsi, elle a violé l’article 1792 du code civil. »
Motivation
Réponse de la Cour
Vu les articles 1792, 1792-2 et 1792-3 du code civil :
6. Aux termes du premier de ces textes, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.
Voir aussi : Crédit immobilier – un prêt peut-il être utilisé pour un autre bien que celui prévu par contrat ? (Cour de cassation)
7. Aux termes du deuxième, la présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un bâtiment, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.
8. Aux termes du troisième, les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception.
9. Alors qu’il était jugé antérieurement, en application de ces textes, que l’impropriété à destination de l’ouvrage, provoquée par les dysfonctionnements d’un élément d’équipement adjoint à la construction existante, ne relevait pas de la garantie décennale des constructeurs, la Cour de cassation juge, depuis l’année 2017, que les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination (3e Civ., 15 juin 2017, pourvoi n° 16-19.640, Bull. 2017, III, n° 71 ; 3e Civ., 14 septembre 2017, pourvoi n° 16-17.323, Bull. 2017, III, n° 100).
10. Elle a, également, écarté l’application de l’article L. 243-1-1, II, du code des assurances, selon lequel les obligations d’assurance des constructeurs ne sont pas applicables aux ouvrages existants avant l’ouverture du chantier, à l’exception de ceux qui, totalement incorporés dans l’ouvrage neuf, en deviennent techniquement indivisibles, lorsque les désordres affectant l’élément d’équipement installé sur existant rendaient l’ouvrage, dans son ensemble, impropre à sa destination (3e Civ., 26 octobre 2017, pourvoi n° 16-18.120, Bull. 2017, III, n° 119).
11. Ce revirement de jurisprudence poursuivait, en premier lieu, un objectif de simplification en ne distinguant plus selon que l’élément d’équipement était d’origine ou seulement adjoint à l’existant, lorsque les dommages l’affectant rendaient l’ouvrage en lui-même impropre à sa destination.
Voir aussi : Avocat immobilier : propriétaires -bailleurs : “systématiquement je me déplace sur les lieux”
12. Il visait, en second lieu, à assurer une meilleure protection des maîtres de l’ouvrage, réalisant plus fréquemment des travaux de rénovation ou d’amélioration de l’habitat existant.
13. Ces objectifs n’ont, toutefois, pas été atteints.
14. D’une part, la Cour de cassation a été conduite à préciser la portée de ces règles. Ainsi, il a été jugé que les désordres affectant un élément d’équipement adjoint à l’existant et rendant l’ouvrage impropre à sa destination ne relevaient de la responsabilité décennale des constructeurs que lorsqu’ils trouvaient leur siège dans un élément d’équipement au sens de l’article 1792-3 du code civil, c’est-à-dire un élément destiné à fonctionner (3e Civ., 13 juillet 2022, pourvoi n° 19-20.231, publié).
15. La distinction ainsi établie a abouti à multiplier les qualifications attachées aux éléments d’équipement et les régimes de responsabilité qui leur sont applicables, au risque d’exclure des garanties légales du constructeur les dommages causés par les éléments d’équipement d’origine.
16. D’autre part, il ressort des consultations entreprises auprès de plusieurs acteurs du secteur (France assureurs, Fédération nationale des travaux publics, Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment, Fédération française du bâtiment, Institut national de la consommation) que les installateurs d’éléments d’équipement susceptibles de relever de la garantie décennale ne souscrivent pas plus qu’auparavant à l’assurance obligatoire des constructeurs.
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17. La jurisprudence initiée en 2017 ne s’est donc pas traduite par une protection accrue des maîtres de l’ouvrage ou une meilleure indemnisation que celle dont ils pouvaient déjà bénéficier au titre d’autres garanties d’assurance.
18. C’est pourquoi il apparaît nécessaire de renoncer à cette jurisprudence et de juger que, si les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage, ils ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, non soumise à l’assurance obligatoire des constructeurs.
19. La jurisprudence nouvelle s’applique à l’instance en cours, dès lors qu’elle ne porte pas d’atteinte disproportionnée à la sécurité juridique ni au droit d’accès au juge.
20. Pour condamner in solidum la société L’Univers de la cheminée et la société Axa sur le fondement de la garantie décennale, l’arrêt énonce que les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination, puis retient que le désordre affectant l’insert de cheminée a causé un incendie ayant intégralement détruit l’habitation.
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21. En statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés.
Portée et conséquences de la cassation
22. En application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de dispositif de l’arrêt condamnant la société Axa, in solidum avec la société L’Univers de la cheminée, à payer à M. et Mme [O] la somme de 79 308,06 euros et à la société Swisslife celle de 142 610 euros, après avoir retenu, au titre du préjudice matériel de M. et Mme [O], la somme de 199 327,49 euros correspondant à la valeur de reconstruction de leur maison, s’étend aux chefs de dispositif condamnant la société L’Univers de la cheminée à payer les mêmes sommes à M. et Mme [O] ainsi que celle de 37 597 euros au titre de leur préjudice mobilier, outre les intérêts au taux légal à compter du 16 février 2016 sur cette somme et la capitalisation des intérêts qui s’y rattachent par un lien de dépendance nécessaire.
Voir aussi : “la justice idéale n’existe pas” (Me Jean-Yves Le Borgne avocat)
23. En application du même texte et pour le même motif, la cassation s’étend au chef de dispositif condamnant la société Axa à payer à M. et Mme [O] la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Dispositif
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il déclare M. et Mme [O] et la société Swisslife assurance de biens recevables à agir, l’arrêt rendu le 20 avril 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ;
Voir aussi : Avocat immobilier : propriétaires -bailleurs : “systématiquement je me déplace sur les lieux”
Remet, sauf sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Nîmes ;
Condamne M. et Mme [O] et la société Swisslife assurance de biens aux dépens ;
En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé le vingt et un mars deux mille vingt-quatre, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
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