Immobilier : la livraison du programme de construction ( rapport de l’expert) ( C. d’appel de Paris)
LE MEDIASCOPE |LOGO © www.legal-scope.fr 26.2.2024• Par journaliste. Article mis à jour le 26.2.2024• /article publié édité et mis en une par la rédaction. MEDIASCOPE
Immobilier : la livraison du programme de construction
( rapport de l’expert) ( C. d’appel de Paris)
Cour d’appel de Paris, Pôle 1 chambre 3, 20 février 2024, n° 23/10278
Construction·
Dommages causés par des immeubles·
Responsabilité et quasi-contrats·
Référence :
CA Paris, pôle 1 ch. 3, 20 févr. 2024, n° 23/10278. Lire en ligne : https://www.doctrine.fr/d/CA/Paris/2024/CAPB5F6C56BADC02DCF6374
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Juridiction : Cour d’appel de Paris
Numéro(s) : 23/10278
Importance : Inédit
Décision précédente : Tribunal judiciaire de Paris, 19 mai 2023, N° 21/57300
Dispositif : Autre
Date de dernière mise à jour : 25 février 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction
Sur les parties
Avocat(s) :
Caroline REGNIER-AUBERT
Garance DE MIRBECK
Bruno REGNIER
Cyrille TCHATAT
Cabinet(s) :
CAROLINE REGNIER-AUBERT – BRUNO REGNIER AVOCATS ASSOCIES
Parties :
S.C.I. FONCIERE RU 01 2012 c/ S.A.S. EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE
Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 1 – Chambre 3
ARRET DU 20 FEVRIER 2024
(n° 74 , 8 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/10278 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHYLI
Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé du 19 Mai 2023 – Président du TJ de Paris – RG n° 21/57300
APPELANTE
S.C.I. FONCIERE RU 01 2012, RCS de Paris n°534337704, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Garance DE MIRBECK, avocat au barreau de PARIS, toque : D1672, présente à l’audience
INTIMEE
S.A.S. EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE, RCS de Versailles n°489244483, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 5]
Ayant pour avocat postulant Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Représentée à l’audience par Me Cyrille TCHATAT, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 18 Décembre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, Conseillère conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.
ARRÊT :
— CONTRADICTOIRE
— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
— signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
********
Par acte sous seing privé du 18 octobre 2017, la SCI Foncière RU 01 2012, maître de l’ouvrage, a conclu avec la société Eiffage Immobilier de Ile-de-France (société Eiffage), promoteur, un contrat de promotion immobilière portant sur un programme de construction sis [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 10] (91), d’un ensemble à usage d’habitation composé de trois bâtiments en R+3 et deux parcs de stationnement chacun sur un niveau de sous-sol comprenant 63 logements collectifs et 107 emplacements de stationnement, pour un montant de 10 989 000 euros.
Par acte extrajudiciaire du 16 septembre 2021, la société Eiffage immobilier Ile-de-France a fait assigner la SCI Foncière Ru 01 2012 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir désigner un expert concernant l’état d’achèvement du projet immobilier.
Par ordonnance réputée contradictoire du 15 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
déclaré recevable l’action de la société Eiffage Immobilier ;
ordonné une mesure d’expertise ;
désigné en qualité d’expert :
M. [B] [V]
qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,
avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :
se rendre sur les lieux, [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9], à [Localité 10] (91) après y avoir convoqué les parties ;
prendre connaissance des documents techniques et contractuels relatifs au projet immobilier objet du présent contentieux ;
se faire communiquer toute autre pièce qu’il estimera utile au déroulement de sa mission ;
donner son avis sur l’état d’achèvement du programme immobilier selon les critères du contrat de promotion immobilière et dater l’achèvement dudit programme;
donner son avis sur le rapport établi par M. [T] le 21 octobre 2021 ;
donner son avis sur le rapport établi par le cabinet BMEX-Expertise le 3 décembre 2021;
donner son avis sur les travaux réalisés le cas échéant suite à ces rapports d’expertise ;
dans le cas où le projet ne serait pas achevé au sens du contrat de promotion immobilière, indiquer les travaux nécessaires afin que celui-ci puisse être réputé achevé ;
plus généralement, donner tout élément technique permettant à la juridiction de céans de se prononcer sur l’état d’avancement du projet immobilier ;
examiner les désordres allégués dans l’assignation et dans les conclusions des parties et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;
les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition; en rechercher la ou les causes ;
fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;
après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’oeuvre, le coût de ces travaux ;
fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres constatés le cas échéant sur les lieux, [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9], à [Localité 10] (91) ;
dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;
faire toutes observations utiles au règlement du litige ;
dit que pour procéder à sa mission l’expert devra :
convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;
se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;
se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;
à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;
— en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;
— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;
fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;
fixé à la somme de 7 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée, pour moitié par chaque partie et avancée le cas échéant intégralement par la partie la plus diligente, à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 19 juillet 2023 ;
dit que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;
dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;
dit que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;
dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 19 janvier 2024, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;
dit que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plate-forme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par voie dématérialisée dans les conditions de l’article 48-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;
dit que chaque partie conserve la charge des frais exposés au titre de la présente instance et la charge de ses dépens ;
dit n’y avoir lieu à la condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
rappelé que l’exécution provisoire est de droit.
Par déclaration du 9 juin 2023, la SCI Foncière Ru 01 2012 a relevé appel de cette décision.
Aux termes de ses conclusions remises et notifiées le 25 juillet 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, la SCI Foncière Ru 01 2012 demande à la cour de :
A titre principal,
infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a jugé Eiffage recevable ;
Ce faisant,
dire irrecevable la société Eiffage et la débouter de toutes ses demandes ;
A titre subsidiaire,
infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a jugé l’action d’Eiffage bien fondée et a ordonné une expertise ;
Ce faisant,
juger mal fondée et débouter la société Eiffage de sa demande d’expertise ;
A titre très subsidiaire,
si par extraordinaire il était fait droit à la demande d’expertise
infirmer partiellement l’ordonnance concernant le détail de la mission de l’expert ;
Ce faisant,
donner pour mission à l’expert ainsi désigner le soin uniquement « d’indiquer si le programme de construction était achevé ou non achevé aux dates de livraison des 29 et 30 juillet 2021 au sens des critères définis au CPI et dans la négative, indiquer quels étaient les travaux indispensables pour que le programme de construction soit achevé au sens de ces mêmes critères » ;
condamner la société Eiffage à prendre en charge les frais d’expertise et les entiers dépens ;
prendre acte des protestations et réserves d’usage de la SCI Foncière RU 01 2012 ;
En tout état de cause,
débouter la société Eiffage de toutes ses demandes contre la SCI Foncière RU 01 2012 ;
condamner la société Eiffage à verser à la SCI Foncière RU 01 2012 la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile pour la première instance et 5 000 euros au titre de la procédure d’appel, outre les entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions remises et notifiées le 22 novembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, la société Eiffage demande à la cour de :
confirmer l’ordonnance de référé rendue le 19 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Paris en qu’elle l’a jugé recevable en ses demandes et désigné un expert judiciaire ;
confirmer l’ordonnance de référé rendue le 19 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Paris en qu’elle a désigné M. [B] [V] en qualité d’expert ;
Voir aussi : Immobilier : Le syndic se doit d’être vigilant quant au suivi des travaux (Cour de Cassation)
confirmer l’ensemble des missions assignées à Monsieur l’expert par l’ordonnance de référé rendue le 19 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Paris ;
rejeter l’ensemble des demandes et prétentions de la société Foncière RU 01/2012 ;
condamner la société Foncière RU 01/2012 à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 décembre 2023.
Sur ce,
Sur la demande d’expertise
— Sur la recevabilité de la demande d’expertise
La SCI Foncière RU 01 2012 poursuit, à titre principal, l’infirmation de l’ordonnance entreprise au motif que la demande d’expertise est irrecevable dès lors que la procédure contractuelle de désignation d’un expert a été mise en oeuvre par le choix commun de M. [T]. Elle précise que les parties étaient convenues de s’en remettre à l’avis de l’expert.
La société Eiffage conclut à la confirmation de l’ordonnance. Elle soutient que M. [T] a été désigné unilatéralement par la SCI Foncière RU 01 2012 et que sa mission n’était pas celle prévue par le contrat.
Il sera relevé que l’article 10-1 du contrat de promotion immobilière, intitulé ‘définition contractuelle de l’achèvement ‘stipule que ‘il est précisé que l’achèvement de l’ensemble immobilier, conformément à l’article R- 261-1 du code de la construction et de l’habitation, s’entend de l’exécution des ouvrages formant des constructions, des réseaux nécessaires à leur exploitation et de l’installation des éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation de l’ensemble immobilier et notamment les équipements communs et les accès permettant notamment son accessibilité ainsi que sa desserte, le tout conformément à sa destination, dans les limites des plans et documents susvisés au paragraphe ‘caractéristiques techniques’ des présentes. (…)’
L’article 10-2.2. du même contrat prévoit que ‘l’exécution de l’obligation d’achever ci-dessus contractée résultera de la constatation qui en sera faite de la façon suivante. La livraison du programme de construction aura lieu dès constatation de son achèvement au sens de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation et avec la production des pièces visées au sein de l’échéancier ci-dessus (…).’
Trois hypohèses sont envisagées par le contrat.
L’hypothèse 1 concerne l’acceptation de la livraison sans réserve par le maître de l’ouvrage.
L’hypothèse 2 vise l’acception par le maître de l’ouvrage de la livraison avec réserves.
L’hypothèse 3 est la suivante ‘Le maître de l’ouvrage refuse la livraison, considérant que le programme de construction n’est pas achevé au sens de l’article 10.1. Il refuse les clefs et ne prend pas possession de ce dernier(sic).
Un procès-verbal constatant le refus de livraison est établi. Dans ce cas et à défaut d’accord entre les parties dans les cinq jours ouvrés de ce procès-verbal sur les travaux dont la réalisation serait indispensable à l’achèvement tel que défini au paragraphe 10.1 les parties conviennent de s’en remettre à la décision d’un expert désigné d’un commun accord ou à défaut par le président du tribunal de grande instance de Paris qui indiquera si le programme de construction est achevé ou non achevé au sens des critères ci-dessus définis et dans la négative, quels sont les travaux indispensables pour que le programme de construction soit achevé au sens de ces mêmes critères.
Les frais nécessités par l’intervention de cet expert et éventuellement par sa désignation par voie de référé, seront à la charge du maître d’ouvrage ou du promoteur suivant que l’expert aura conclu ou non à l’achèvement du programme de construction au sens des critères ci-dessus définis. Une fois les travaux prescrits par l’expert achevés, il sera procédé à une nouvelle livraison.’
Le litige concerne l’hypothèse 3.
Contrairement à ce que soutient la SCI Foncière RU 01 2012, M. [T] n’a pas été désigné conformément aux stipulations de l’article 10-2.2 précité puisque sa mission était ‘de confirmer ou d’infirmer la conformité du système de ventilation de la sous-station CPCU’ et non, ainsi que prévu par le contrat, d’indiquer ‘si le programme de construction est achevé ou non achevé au sens des critères ci-dessus définis et dans la négative, quels sont les travaux indispensables pour que le programme de construction soit achevé au sens de ces mêmes critères’.
La fin de non-recevoir tirée de l’application de la clause contractuelle de recours à l’avis de l’expert, qui n’a pas été mise en oeuvre en l’espèce, doit être rejetée.
L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a dit recevable l’action de la société Eiffage.
— Sur le bien fondé de la demande d’expertise
La société Eiffage sollicite la confirmation de l’ordonnance en ce qu’elle ordonne une expertise sur le fondement contractuel et sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.
La demande d’expertise fondée sur l’article 10-2.2. du contrat de promotion immobilière
La SCI Foncière RU 01 2012 souligne que la désignation contractuelle d’un expert n’est prévue par le contrat de promotion immobilière qu’avant la livraison afin que celui-ci indique si le programme de construction est achevé ou non achevé et le cas échéant qu’il détermine les travaux indispensables à l’achèvement du programme.
Or, les parties indiquent que la livraison du programme immobilier a été finalement acceptée le 8 avril 2022 par la SCI Foncière RU 01 2012 après l’exécution de travaux qu’elle exigeait.
Voir aussi : Airbnb : les nouvelles règles pour les propriétaires loueurs (Cour de cassation )
Les conditions de mise en oeuvre de la clause contractuelle de désignation de l’expert ne sont donc plus réunies depuis le 8 avril 2022, soit avant que le premier juge ne statue, dès lors que le maître de l’ouvrage a accepté la livraison du programme de construction.
La demande fondée sur l’application de l’article 10-2.2 du contrat de promotion immobilière sera dès lors rejetée.
Sur la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du code de procédure civile
En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.
L’application de ces dispositions suppose de constater la possibilité d’un procès potentiel, non manifestement voué à l’échec, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé, sans qu’il revienne au juge des référés de se prononcer sur le fond, et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée. LEGAL-SCOPE
Voir aussi : Immobilier : Le syndic se doit d’être vigilant quant au suivi des travaux (Cour de Cassation)
La SCI Foncière RU 01 2012 conclut au rejet de la demande aux fins d’expertise fondée sur l’article 145 précité faute de motif légitime.
L’intimée sollicite la confirmation de l’ordonnance entreprise, tant sur le principe de l’expertise que sur la mission donnée à l’expert, en soulignant que la procédure contractuelle de désignation d’un expert n’a pas été respectée et que l’immeuble était livrable avant la réalisation des travaux exigés à tort par la SCI Foncière RU 01 2012.
Voir aussi : Airbnb : les nouvelles règles pour les propriétaires loueurs (Cour de cassation )
Ainsi que relevé précédemment, la SCI Foncière RU 01 2012 a finalement accepté la livraison du programme de construction le 8 avril 2022 sans que cet événement ne soit pris en considération dans la mission confiée à l’expert par le premier juge. Cette mission consiste, pour l’essentiel, à donner son avis sur l’état d’avancement et d’achèvement du projet immobilier et sur les rapports d’expertise remis par les parties et à examiner les désordres allégués, à se prononcer sur le coût des travaux de reprise, fournir tous éléments de nature à définir les préjudices en lien avec les désordres invoqués et dire si des travaux urgents sont nécessaires pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte.
Or, la société Eiffage ne précise pas en quoi, dès lors que la livraison est intervenue et qu’elle-même ne fait pas état de désordres de construction, les diligences demandées à l’expert sont de nature à établir à son profit la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, qu’elle ne définit pas, pas plus que ne sont déterminés, d’une part, l’objet du procès potentiel qui pourrait l’opposer au maître de l’ouvrage, d’autre part, le fondement juridique d’une éventuelle action.
En l’absence de démonstration d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, la demande d’expertise sera rejetée.
L’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle a fait droit à la demande d’expertise.
Sur les dépens
La société Eiffage sera condamnée aux dépens de première instance.
L’ordonnance sera infirmée de ce chef. Elle sera confirmée en ce qu’elle rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.
La société Eiffage sera également condamnée aux dépens d’appel. Les demandes fondées en appel sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
Confirme l’ordonnance en ce qu’elle déclare recevable l’action de la société Eiffage Immobilier Ile-de-France et dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
L’infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Rejette la demande d’expertise ;
Condamne la société Eiffage Immobilier Ile-de-France aux dépens d’appel;
Rejette les demandes formées en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Voir aussi : Airbnb : les nouvelles règles pour les propriétaires loueurs (Cour de cassation )
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